9 valeur financière de l'outil de production

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5. • La cession privilégiée Cette modalité est prévue par l ’ article 35 de la loi du bail à ferme : « Si, dans les trois mois de l ’ entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants - droit noti fient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants ou enfants adoptifs (ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptif s ), en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires. Ce renouvellement a pour effet que toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours au bénéfice du ou des cessionnaires, à la date anniversaire de l ’ entrée en jouissance du cédant qui suit la notification ; en outre, le cédant est déchargé de toutes obligations résultant du bail né postérieurement à la notification . » . La cession privilégiée implique l ’ envoi d ’ un recommandé. Si le propriétaire n ’ est pas d ’ accord, il est obligé, à peine de déchéance, d ’ appeler l ’ ancien et le nouveau preneur en conciliation devant le juge de paix en vue d ’ entendre valider so n opposition. Ceci doit se passer dans les trois mois suivant la réception de la notification de la cession . C. Les frais de constitution La création ou la reprise d ’ exploitation nécessite l ’ intervention de certaines personnes qualifiées (notaire, comptabl e, réviseur d ’ entreprise , consultant). Leur s prestation s sont à comptabilis er dans les frais de constitution. C ertaines démarches administratives occasionnent des frais dont il faut tenir compte ( enregistrement de la convention de reprise, inscription au guichet d es entreprise s, l ’ immatriculation TVA , ... ). D ’ autres obligations légales (mutuelle, assurances, ...) requièrent également une partie des fonds. Enfin, p our les activités exercées en personne morale, il est nécessaire d ’ apporter un capital lors de l a création de cette personne morale . Cette somme varie selon l a structure juridique choisie .

3. o des marchandises ; Il s ’ agit d es marchandises achetées à l ’ extérieur et destinées à être revendues en l ’ état . o des produits intermédiaires ou en cours de fabrication ; Il s ’ agit des produits de l ’ exploitation non susceptibles d ’ être commercialisés en l ’ état (fromages dont la maturation n ’ est pas achevée , ... ). o des produits finis . Il s ’ agit de l ’ ensemble des produits de l ’ exploitation destinés à être vendus en l ’ état et qui n ’ ont pas encore trouvé preneur (céréales, légumes, fruits, fromages, plants chez les pépiniéristes , ... ) . En cas de création d ’ exploitation, i l convient également de calculer les stocks de base nécessaires . Il peut s ’ agir par exemple de semences, de produits phytopharmaceutiques pour des cultures ou d ’ aliments pour bétail . La capacité de stockage est un point important pour le fonctionnement quotidien de l ’ exploitation . Il nécessite des infrastructures spécifiques qui varie nt en fonction de la spéculation :  Culture : semences, produits phytopharmaceutiques (local phyto aux normes), produits finis (céréal es, pommes de terre, ...)  Elevage : silo maïs, paille, foin, tourteau, tank à lait, ... Son agrandissement peut être sujet à la réflexion pour améliorer la rentabilité de certaines productions. • Droits de production Le cédant peut , lors de la reprise d ’ u ne exploitation , exiger un rachat des droits au paiement de base liés aux surfaces cultivées ou des références d’ aides couplées liées aux animaux . De même, une valeur peut être attribuée à certains contrats de production. Les quotas laitiers et betteraves étant supprimés, ils sont généralement repris pour rappel au sein de l ’ inventaire avec une valeur nulle. B. Les biens immobiliers Les biens immobiliers (le capital foncier) concernent les bâtiments et les terres. L ’ acquisition de ceux - ci se fait toujours par acte notarié . La superficie des terres à disposition est le principal facteur limitant de la capacité de production d ’ une exploitation. Outre les terres agricoles, i l est important de faire l ’ inventaire des surfa ces disponibles pour le bétail, le stockage de marchandises ou de machines et des bâtiments achetés , loués ou à construire. Les bâtiments sont évalués selon le volume bâti, les matériaux utilisés, la fonctionnalité et le degré de finition : cette informat ion est la valeur agricole du bien . La valeur agricole se calcule via la valeur vénale à neuf à laquelle on applique des coefficients de vétusté et d ’ utilité qui sont fonction de la désuétude physique (âge du bâtiment ) ou de la désuétude fonctionnelle (pe rte d ’ utilité, de fonctionnalité liée à des normes, des exigences modernes) . En plus de l ’ état actuel des bâtiments, il faut envisager les investissements liés aux rénovations, les agrandissements et les mises aux normes dans les calculs financiers. Ils sont souvent nécessaires et permettent un gain de temps dans l ’ organisation du travail ou un gain de place de stockage. Dans un projet de construction , il convient de bien analyser les besoins afin que les nouvelles infrastructures soient les mieux adaptées. La superficie ne doit pas être sous - estimée, ni surestimée car elle p eut engendrer des pr oblèmes d ’ organisation. Les locaux de fabrication et de vente doivent également être réfléchis pour optimaliser l ’ activité.

1. La viabilité immédiate et future de l ’ exploitation est conditionnée par l ’ investissement de départ et donc par son évaluation. La détermination de la valeur de l ’ exploitation à reprendre ou à créer est donc une étape incontournable. De manière générale, le capital d ’ une exploitation agricole ou horticole est constitué de trois éléments : les biens mobiliers, les biens immobiliers et les frais de constitution rencontrés lors des différentes démarches à entreprendre pour reprendre ou créer l ’ activité. Rappelons que, lorsque l ’ activité est géré e en personne morale, la valeur de l ’ exploitation à reprendre sera capitalisée sous forme de parts sociales. Biens mobiliers Biens immobiliers Frais de constitution Cheptel mort/vif, arrière - engrais, stocks, avances aux cultures, droits de production, .. . Habitation, bâtiments d ’ exploitation, terres Patrimoine familial (affermage, acquisition ou donation) Biens en location (cession simple ou privilégiée) Société, guichet d ’ entreprise, assurance, mutuelle, ... Il sera également important de tenir compte des différents facteurs liés à l ’ outil, à la rentabilité de cet outil et à la capacité de financement du cessionnaire. On définit donc trois types de valeur :  Valeur patrimoniale = image fixe de l ’ état du patrimoine qui peut être réalisé par un professionnel reconnu par le cédant et le repreneur .  Valeur de rentabilité = estimation d ’ un outil de production à partir des résultats qu ’ il permet de dégager et de l ’ évolution économique (rôle important du consultant / comptable de gestion ).  Valeur de reprenabilité = dépend pour le repreneur de sa capacité à financer l ’ acquisition de l ’ entreprise, tenant compte de fonds propres éventuels et des charges de remboursements des crédits liés à cette acquisition. A. Les biens mobiliers La reprise d ’ une exploitation existante débute le plus souvent par la cession de propriété des biens mobiliers de l ’ exploitation. Ceux - ci sont constitués des animaux (cheptel vif), du matériel (cheptel mort), des fumures antérieures (arrières - engrais), des cultures sur pied (avances aux cultures) , des stocks et des droits de production . • Animaux La valeur du cheptel vif peut être déterminé e sur l ’ avis d ’ expert s comme des chevilleurs et selon l ’ évolution du marché de la production concerné e (lait, viande, ...). Cependant, ce n ’ est pas une obligation et la valeur peut égalemen t être définie de commun accord entre le cédant et le repreneur. • Matériels, tracteurs, machine s de transformation En cas de reprise, i l est indispensable d ’ établir l ’ inventaire du matériel repris. L ’ estimation des prix se fait en moyennant plusieurs off res de prix chez des concessionnaires de machines agricoles . En cas de création, un inventaire du matériel indispensable à rendre l ’ exploitation fonctionnelle (neuf ou d ’ occasion) devra également êtr e réalisé. Pour l e matériel neuf , une aide à l ’ investissement peut être éventuellement sollicitée . La valeur financière de l ’ outil de production Fiche technique Installation Fiche t echnique I nstallation N° 9

4. L ’ utilisation de biens immobiliers peut se faire sous différentes manières : Détenus en propriété par le cédant • Location L ’ utilisation de biens immobiliers (terrains et constructions) peut se faire par le biais du bail à ferme . C ’ est une formule attrayante et relativement fréquente. Cette méthode permet d ’ atteindre la sécurité d ’ exp l oitation à un prix raisonnable. • Acquisition L ’ achat de biens représente un investissement financier souvent très conséquent , qu ’ il se fasse progressivement ou pas. Toute acquisition de biens immeubles doit automatiquement se faire par un ac te notarié. Il faut donc prendre en compte les droits d ’ enregistrement et la taxe éventuelle de plus - value , qui découragent bien souvent l ’ acquisition. • Donation La donation du patrimoine d ’ exploitation est une option à retenir, surtout dans le cas d ’ un seul enfant (seul héritier). Si la famille du cédant compte plusieurs enfants, un don nécessite des accords très clairs. Il est indiqué que les autres enfants soient pourvus, dans une mesure identique, au départ d ’ un autre patrimoine des parents. P lusieurs catégories de donation sont à distinguer :  Donation en tant qu ’ avance sur héritage : lors du décès du cédant, cette avance sera affectée à la part du repreneur dans l ’ héritage.  Donation sans héritage : le bénéficiaire est sur le même pied que les autres héritiers, il héritera au même titre qu ’ eux.  Donation - partage s ’ effectue en deux étapes. Lors de la première étape , le bien immeuble est donné à tous les enfants en indivision. Dans la seconde phase, i l y a le partage et les enfants sortent ainsi d ’ indivision .  Donation (ou succession) à taux 0 % sous certaines conditions (continuité d ’ exploitation, taux d ’ emploi maintenu, ... ) (Voir Fiche 18 – Transmission d ’ entreprise agricole à taux 0%)  Il faut également être attentif aux aspects fiscaux de la repr ise notamment concernant l ’ imposition des plus - values attachées aux biens faisant l ’ objet de la reprise. D étenus en propriété par des tiers (les biens immobiliers en location) En ce concerne les biens immobiliers en location, trois possibilités existent majoritair ement : • La conclusion d ’ un nouveau bail avec le propriétaire Il existe différents types de baux que l ’ on peut classer en fonction de leurs durées. Cette option présente d ’ éventuelles implications financières liées aux pratiques du « droit au bail » (ou chapeau) qu ’ il convient de prendre en compte dans l ’ analyse de rentabilité du projet . • La cession simple Cette mod alité est prévue par l ’ article 34 de la loi sur le bail à ferme : « le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ( ou à ceux de son conjoint ) ou aux conjoints desdits descendants ou enfa nts adoptifs. Le cessionnaire est subrogé à tous les droits et obligations dérivant du bail, le cédant restant toutefois tenu des obligations du bail, solidairement avec lui » . Dans ce cas, aucune démarche n ’ est à faire auprès du bailleur : le bail contin ue jusqu ’ à son terme et le bailleur ne peut s ’ y opposer.

2. « Quel matériel est nécessaire à la bonne réalisation de votre projet ? » • Arrières - engrais Les arrières - engrais constituent une indemnisation qui permet de compenser les investissements engagés en termes de fumure s par le cédant ou l ’ ancien locataire sur la parcelle reprise et dont les effets profiteront au futur occupant. Ils représentent donc une valeur résiduelle des fumures afférentes aux récoltes levées et des résidus de ces récoltes enfouis (chaumes, résidus , engrais vert, etc. ). Le montant de l ’ indemnisation peut être fixé forfaitairement sur base de l ’ avis d ’ un expert ou d ’ un commun accord avec le cédant ou l ’ ancien preneur mais il appartient à celui - ci de prouver sa réalité et la valeur qu ’ il prétend laisser . Cette preuve peut être constitu ée par toute voie de droit (analyse de sol, fiche de culture, ...). Cette indemnisation peut également être calculée en fonction du prix des engrais engagé s e n y déduisant l ’ absorption (amortissement). • Avances aux cultures Les avances aux cultures sont représentées par l ’ ensemble des frais et charges engagés en vue d ’ obtenir la récolte qui sera levée après la reprise de la parcelle concernée . Ces avances aux cultures correspondent donc aux : o Frais de semences, engrais, amendements et produits de traitement des végétaux utilisés ; o Frais de main - d ’ œuvre relatifs aux travaux culturaux (labour, travail du sol, amendement, semis , pulvérisation, ...) ; o Frais de matériels relatifs aux mêmes travaux ( carburants et lubrifiants, entretien, réparation et amortissement du matériel, travaux par des tiers , ...) . Le montant de cette indemnisation peut être calculé sur base de coûts forfaitaires ou standards à l ’ hect are ou sur base des coûts réels. • Stock s Lors de la reprise d ’ une exploitation, il existe des stocks provenant de l ’ exercice de l ’ année précédente ou de l ’ année en cours. Ces stocks sont constitués : o des matières premières et consommables ; Il s ’ agit : ▪ Des produits et matières acquis par l e cédant et , de manière directe ou indirecte , indispensables à la production agricole (engrais, amendements, semences, plants, produits phyto pharmaceutiques , aliments du bétail, carburants et lubrifiants, produits vétér inaires, .. .) ; ▪ Des matières premières et consommables produites sur l ’ exploitat ion et généralement intra - consommées (fourrage et paille pour les animaux, fumier, déchets et rebuts destinés à être enfouis, etc.) ; o des fournitures et emballages ; Ce poste comprend toutes les fournitures de bureau, petits matériels, produits d ’ entretien, emballages perdus et des emballages récupérables d ’ une durée d ’ emploi limitée ( bouteilles, palettes , seaux, etc.) L ’ outil MECACOST calcule le coût d ’ utilisation du matériel agricole afin d ’ informer les professionnels d ’ un prix de revient moyen de chaque heure de travail des différentes machines. Il y a un réel intérêt car les frais de mécanisation occupent plus d ’ un tiers des charges de structure des exploitations agricoles. Site internet : http://mecacost.cra.wallonie.be/fr

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